변호사는 아닙니다만 계약갱신청구권 이해

변호사는 아닙니다만 계약갱신청구권 이해

 

임대차 계약이 끝나갈 때 가장 많이 받는 질문이 바로 ‘계약갱신청구권은 언제, 어떻게 사용할 수 있나요?’입니다.

 

변호사는 아닙니다만, 실제 상담 현장에서 가장 자주 다뤄지는 주제이고, 법전과 판례를 근거로 정확하게 이해해야 불이익을 피할 수 있습니다.

 

이 글에서는 계약갱신청구권의 법적 구조, 행사 요건, 임대인의 거절 사유를 쉽게 풀어드립니다.

변호사는 아닙니다만

 

계약갱신청구권이란 무엇인가?

주택임대차보호법에서 임차인에게 부여한 권리로, 일정 요건을 충족하면 계약을 1회, 2년 더 연장할 수 있는 제도입니다.

※ 민법상 임대차는 자유계약이 원칙이지만, 주거 안정이라는 공익을 위해 특별법이 우선합니다. 민법 제2조 신의성실 원칙 적용 가능.

실제 사례로 이해하는 갱신권

제가 상담했던 한 사례에서는, 임차인이 종료 2개월 전에 구두로만 “계속 살고 싶다”고 의사를 밝혔으나, 임대인은 “요건을 갖추지 않았다”며 신규 계약을 요구했습니다.

해결 포인트는 ‘행사의 방식과 시기’였습니다.

 

아래에서 정리합니다.

계약갱신청구권은 어떻게 행사하는가?

1) 행사 조건

임차인은 다음을 충족하면 갱신 요구가 가능합니다.

• 임대차 기간이 끝나기 6개월 전~2개월 전 사이에 행사
• 1회에 한해 2년 연장 가능
• 임대인은 원칙적으로 거절 불가

2) 행사 방법 (가장 실수 많은 부분)

추천 방식:
✔ 내용증명
✔ 문자·카톡 등 증거가 남는 방식
✔ 통지 시점이 명확해야 함

(여기서 사진 삽입 추천)
→ 내용증명 발송 화면, 문구 예시
ALT: “계약갱신청구권 행사 내용증명 예시”

임대인이 거절할 수 있는 경우(중요)

임대인은 다음 사유가 있으면 갱신 요구를 거절할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3).

대표적 사유는 다음과 같습니다.

• 임대인 또는 직계존·비속의 실거주 의사
• 임차인의 차임 연체
• 임차인이 주택을 고의로 파손한 경우
• 재건축 등 정당한 필요
• 법령상 거절이 허용되는 기타 사유

임차인이 반드시 알아야 할 핵심 포인트

• 갱신요구는 기간 내 미행사 시 자동 소멸
• 임대인의 실거주 주장은 입증 책임이 임대인에게 있음
• 갱신 후 임대료는 5% 이내 인상 제한(지역별 조례 차이 가능)
• 묵시적 갱신과 ‘갱신청구권’은 완전히 다른 제도

계약갱신청구권 사용 시 주의사항

단계별 체크리스트

1. 계약 종료일 계산
2. 6~2개월 전 사이 통지
3. 증거 남기기
4. 임대인 거절 사유 검토
5. 보증금·임대료 조정 여부 확인

주의사항

• 기한을 하루만 넘겨도 효력 없음
• 구두 통보는 가급적 피하기
• 임대인의 ‘실거주’ 주장은 사후적으로 허위일 경우 손해배상 소지 있음

계약갱신청구권, 어떤 선택이 최선인가?

임차인의 경제 상황, 주변 시세, 임대인의 태도, 장기 거주 계획을 종합적으로 고려해야 합니다.

 

단순히 “연장할 수 있다”가 아니라, “연장하는 것이 유리한지”가 핵심입니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 갱신요구를 문자로 해도 인정되나요?

A. 네. 증거가 남기만 하면 유효합니다. 다만 내용증명이 가장 안전합니다.

Q2. 임대인이 실거주를 이유로 거절했는데 실제로 입주하지 않으면?

A. 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 법원은 ‘허위 실거주 주장’을 매우 엄격하게 봅니다.

Q3. 갱신권은 2년보다 더 연장할 수 있나요?

A. 법적으로 1회, 2년이 최대입니다.

Q4. 계약서를 새로 써야 하나요?

A. 아니요. 필수는 아닙니다. 기존 계약이 동일 조건으로 연장됩니다.

Q5. 임대료 5% 이상 올리면 어떻게 해야 하나요?

A. 거절 가능하며, 분쟁조정위원회에 조정 신청할 수 있습니다.

결론 요약

계약갱신청구권은 임차인 주거안정을 위한 강력한 법적 장치입니다.

 

핵심은 시기·방식·임대인의 정당한 거절 사유 검토입니다.

 

이 글을 참고해 불필요한 분쟁을 예방하시길 바랍니다.

 

핵심 요약 리스트

• 갱신권은 1회, 2년
• 종료 6~2개월 사이 통지
• 내용증명 권장
• 임대인은 원칙적으로 거절 불가
• 실거주 등 법정 사유만 거절 가능

2025.11.30 - [법률상담] - 변호사는 아닙니다만 명의 빌려주기 위험

변호사는 아닙니다만 명의 빌려주기 위험

2025.11.28 - [법률상담] - 변호사는 아닙니다만 부동산 계약 파기 리스크

변호사는 아닙니다만 부동산 계약 파기 리스크

2025.11.23 - [법률상담] - 변호사는 아닙니다만 임대차 분쟁 대처 방법

변호사는 아닙니다만 임대차 분쟁 대처 방법

2025.11.23 - [법률상담] - 변호사는 아닙니다만 가족 간 금전거래 문제 예방

변호사는 아닙니다만 가족 간 금전거래 문제 예방